Dal 25 luglio 2026 le case signorili e le ville usate per agriturismo ottengono i benefici fiscali agricoli. Ecco le nuove regole per il catasto.

L’Agenzia delle Entrate cambia le regole per le strutture ricettive di fascia alta. A partire dal 25 luglio 2026, i proprietari di abitazioni signorili e ville destinate ad agriturismo possono registrare i propri immobili al catasto come fabbricati rurali. La novità sblocca importanti agevolazioni fiscali, prima fra tutte l’esenzione dal pagamento dell’Imu. L’amministrazione finanziaria si adegua così al dettato della Cassazione, la quale riconosce la natura agricola a prescindere dal lusso architettonico.

Indice

• Ville e case signorili diventano rurali
• La Cassazione sconfigge il blocco del catasto
• Dalla teoria alla pratica: il risparmio Imu
• Le istruzioni operative per i tecnici e la pratica Docfa
• Annotazione al catasto senza modifiche e sanzioni

Ville e case signorili diventano rurali

Fino a ieri, possedere un immobile di pregio chiudeva le porte a qualsiasi beneficio agricolo. Il fisco negava in automatico la ruralità alle abitazioni accatastate nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile) e A/8 (abitazioni in ville). Oggi il paradigma si ribalta. Con una recente istruzione operativa (Agenzia delle entrate, nota n. 203993 del 9 luglio 2026), l’amministrazione centrale si allinea definitivamente all’orientamento dei giudici.

Il principio di base è semplice: se una villa accoglie i turisti all’interno di un’azienda agricola, quell’edificio serve all’attività produttiva. Di conseguenza, merita il riconoscimento della ruralità ai sensi della legge (art. 9, comma 3-bis, del D.L. 557/1993, convertito dalla legge 133/1994). Il lusso della struttura non cancella la sua funzione strumentale legata alla terra.

La Cassazione sconfigge il blocco del catasto

Il cambio di rotta nasce nelle aule di tribunale. La Corte di cassazione (con la sentenza n. 22674/2024 e la successiva ordinanza n. 5458/2025) ha imposto al fisco un principio di diritto molto netto. I giudici supremi hanno chiarito che il divieto di riconoscere la ruralità agli immobili di lusso (previsto dall’art. 9, comma 3, lett. e, del D.L. 557/1993) vale solo ed esclusivamente per le costruzioni destinate a uso abitativo privato.

Se invece l’imprenditore utilizza l’immobile per la ricezione e l’ospitalità agrituristica, la struttura assume un carattere strumentale all’attività agricola. La legge stessa in materia (art. 3, comma 3, della legge 96/2006) equipara i locali a uso agrituristico alle abitazioni rurali a tutti gli effetti. Questo passaggio normativo disinnesca il vincolo legato alla categoria catastale: la destinazione d’uso vince sulle finiture di pregio.

Dalla teoria alla pratica: il risparmio Imu

Immaginiamo un imprenditore agricolo toscano proprietario di una tenuta storica, accatastata come A/8 (villa), con una rendita catastale di 3.000 euro. Prima di questa novità, il Comune pretendeva il pagamento dell’Imu con l’aliquota massima prevista per gli immobili di lusso, con un esborso annuo superiore a 6.000 euro.

L’imprenditore affitta le stanze della villa ai turisti nell’ambito della sua attività agrituristica regolare. Grazie alle nuove regole operative dal 25 luglio 2026, egli può chiedere l’annotazione di ruralità al catasto. Una volta ottenuto il riconoscimento, la villa diventa a tutti gli effetti strumentale all’attività agricola e il proprietario azzera o abbatte drasticamente il conto dell’Imu, risparmiando migliaia di euro ogni anno in modo del tutto legittimo. L’iscrizione catastale (che passa da A/8 o A/1 allo status rurale) pregiudica in modo vincolante la pretesa impositiva del Comune ai fini Imu.

Le istruzioni operative per i tecnici e la pratica Docfa

Per tradurre in realtà questo vantaggio, i contribuenti e i loro tecnici devono seguire regole procedurali precise imposte dalla normativa (D.M. Finanze 26 luglio 2012 e D.M. n. 701/1994). A partire dal 25 luglio 2026, chi costruisce un nuovo immobile o ne modifica uno esistente per destinarlo ad agriturismo deve aggiornare il catasto dei fabbricati con il software Docfa (versione 4.00.5).

L’Agenzia delle Entrate richiede passaggi informatici esatti. Occorre rispettare questi vincoli formali:

• selezionare la voce “Dichiarazione ordinaria” nel campo “Tipologia documento” del Quadro A per gli accatastamenti o del Quadro B per le variazioni;

• spuntare la casella “Autocertificazioni per Fabbricati Rurali” nel riquadro “Allegati” della piattaforma telematica Sister;

• caricare il modello specifico (Allegato B al D.M. 26 luglio 2012), ossia la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per i fabbricati rurali a destinazione abitativa.

Annotazione al catasto senza modifiche e sanzioni

La riforma tutela anche chi possiede immobili A/1 o A/8 già utilizzati per l’agriturismo, per i quali non vi è bisogno di fare lavori edilizi o modificare la rendita catastale. In questi casi, il titolare del diritto reale (proprietario o usufruttuario, come chiarito dall’ordinanza di Cassazione n. 12336/2026) presenta una semplice richiesta all’ufficio competente per ottenere l’annotazione nei registri.

In caso di esito positivo, i funzionari inseriscono una dicitura specifica negli atti informatici del catasto, certificata con apposito protocollo, che attesta formalmente la sussistenza dei requisiti di ruralità.

Massima attenzione alle scadenze in caso di chiusura dell’attività o di cambio di destinazione d’uso. Se la villa o l’abitazione signorile perde i requisiti di ruralità, il proprietario ha l’obbligo di comunicare la cancellazione al fisco entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data dell’evento. Ignorare questo passaggio temporale espone il cittadino ad accertamenti retroattivi e al doloroso recupero delle imposte non versate con relative sanzioni.