La legge di Bilancio 2025 allunga a due anni il termine per vendere la vecchia abitazione dopo un nuovo acquisto agevolato. Ecco come funziona il credito d’imposta.

Comprare una nuova casa senza aver prima venduto quella vecchia è sempre stato un azzardo fiscale, ma la legge di Bilancio 2025 ha parzialmente rimescolato le carte, concedendo più respiro ai contribuenti. La grande novità, introdotta con la legge 207/2024, è che ora si hanno a disposizione due anni, e non più uno solo, per vendere la vecchia abitazione dopo averne comprata una nuova usufruendo dell’agevolazione prima casa. Tuttavia, questo allungamento dei tempi ha innescato un vero e proprio cortocircuito normativo, incrociandosi con altre scadenze preesistenti che regolano la perdita dell’incentivo o la maturazione del credito d’imposta. Da questa giungla di date e incastri emerge una chiara regola generale valida in ambito tributario immobiliare: il Fisco ti permette di accavallare i benefici fiscali su due immobili contemporaneamente, ma solo a patto che la situazione sia temporanea e venga sanata tramite una vendita entro un orizzonte temporale rigidamente prestabilito.

Indice

• Quali sono i requisiti base per ottenere l’agevolazione?
• Come funziona l’eccezione dell’acquisto prima della vendita?
• Cosa succede se si vende la casa prima dei cinque anni?
• Come si incrociano le due scadenze in caso di vendita anticipata?
• Come si matura il credito d’imposta (tax credit)?
• E se l’ordine viene invertito, comprando prima di vendere?

Quali sono i requisiti base per ottenere l’agevolazione?

Il principio cardine del bonus è l’assenza di prepossidenza. Questo significa che, al momento dell’atto dal notaio, non devi possedere altre abitazioni. Nel dettaglio, lo sconto non spetta se sei proprietario, anche in comunione con il coniuge, di un’altra casa nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da comprare. Inoltre, il divieto è esteso all’intero territorio nazionale se possiedi quote di un’altra casa che è già stata acquistata in passato sfruttando la medesima agevolazione. Per comprare di nuovo con le tasse tagliate, la regola aurea imporrebbe di vendere o donare la vecchia casa prima di firmare per la nuova.

Come funziona l’eccezione dell’acquisto prima della vendita?

Il legislatore ha previsto un’ancora di salvezza. Chi possiede già un’abitazione comprata con il bonus può comprarne una nuova sempre con l’agevolazione, generando temporaneamente una doppia proprietà. La condizione essenziale è però vendere la vecchia casa entro due anni dal nuovo acquisto.

Facciamo un esempio pratico: se hai comprato casa nel 2018 e ne acquisti un’altra il 20 settembre 2026 usando il bonus, avrai tempo fino al 20 settembre 2028 per sbarazzarti dell’immobile del 2018. Questa tempistica biennale è valida per tutti i nuovi acquisti effettuati a partire dal 1° gennaio 2024.

Cosa succede se si vende la casa prima dei cinque anni?

Lo Stato punisce chi specula sulle agevolazioni. Se vendi o doni la prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto, decadi in automatico dal beneficio. Il Fisco busserà alla tua porta pretendendo la differenza tra l’imposta agevolata pagata all’epoca e quella ordinaria, aggiungendoci sopra una pesante sanzione del 30%.

C’è però una scappatoia fondamentale: la decadenza si evita se, entro un solo anno dalla vendita, compri un’altra abitazione e la eleggi a tua dimora principale. Attenzione alle scadenze: in questo caso specifico, il termine per riacquistare e salvarsi dalla multa resta ostinatamente fissato a un anno.

Come si incrociano le due scadenze in caso di vendita anticipata?

Qui si genera la disarmonia più insidiosa creata dalla nuova legge. Immagina di aver comprato casa nel 2023. Nel 2026 (quindi prima dei fatidici cinque anni) compri una nuova casa agevolata, sfruttando la regola che ti permette di tenere temporaneamente entrambi gli immobili. Quando devi vendere la prima casa per non essere sanzionato?

Nonostante per la regola generale della prepossidenza tu abbia due anni di tempo, l’Agenzia delle Entrate, con l’interpello 314/2025, ha chiarito che per evitare la multa per alienazione infraquinquennale devi vendere la vecchia casa entro un solo anno dal nuovo acquisto.

Come si matura il credito d’imposta (tax credit)?

Oltre a evitare le multe, vendere e ricomprare permette spesso di recuperare soldi sotto forma di credito d’imposta. Il bonus matura se vendi la prima casa e ne compri un’altra entro un anno. Il credito è pari all’Iva o all’imposta di registro versate per la vecchia casa, ma non può mai superare le tasse dovute per il nuovo acquisto.

Ad esempio, se nel 2018 hai pagato 2mila euro di tasse e vendi quella casa nel 2026 per comprarne un’altra nel 2027 che ti costa 3mila euro di tasse, lo Stato ti riconoscerà un credito secco di 2mila euro, da scalare direttamente in sede di rogito.

E se l’ordine viene invertito, comprando prima di vendere?

Il credito d’imposta spetta anche se si inverte l’ordine delle operazioni. Se acquisti una nuova casa agevolata mantenendo la vecchia, l’Agenzia delle Entrate (interpello 197/2025) ha confermato che il tax credit matura purché tu venda l’immobile più vecchio entro due anni dal nuovo acquisto.

Questa interpretazione estensiva allinea perfettamente i tempi: la vendita entro il biennio ti permette sia di chiudere la pendenza sulla prepossidenza (mantenendo il bonus sulla nuova casa), sia di far scattare il credito d’imposta calcolato sulle tasse pagate per la casa più vecchia.