I criteri di scelta tra i diversi titoli edilizi, i rischi connessi all’avvio di opere con una procedura errata e l’efficacia temporale dei poteri di controllo della pubblica amministrazione.
Si ipotizzi la decisione di costruire un manufatto di modeste dimensioni nel giardino di casa, ad esempio un deposito in legno per gli attrezzi. Dato che si tratta di un piccolo intervento, il proprietario si limita a presentare la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA). Trascorrono gli anni senza che il Comune formuli alcuna contestazione. Si genera dunque nel proprietario il convincimento della totale correttezza legale del proprio comportamento. All’improvviso, tuttavia, l’Amministrazione Comunale notifica un’ordinanza di demolizione. Questa dinamica, abbastanza frequente nella prassi, evidenzia il fraintendimento circa l’estensione temporale dei poteri repressivi del Comune. In questa sede analizzeremo cosa succede se si presenta la CILA per lavori che richiedono il permesso di costruire e perché il Comune può sempre demolire.
Indice
- Il confine oggettivo tra CILA e permesso di costruire
- CILA al posto del permesso: nessun limite di tempo per la demolizione
Il confine oggettivo tra CILA e permesso di costruire
La scelta dello strumento abilitativo non è una facoltà discrezionale del privato; il discrimine dipende dagli effetti che l’intervento produce sul territorio. In primo luogo chiariamo cosa sono i due titoli edilizi oggetto della nostra analisi:
- Il permesso di costruire (art. 10 D.P.R. n. 380/2001) è il titolo necessario per gli interventi di nuova costruzione, gli interventi di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione “pesante”;
- La CILA (art. 6-bis D.P.R. n. 380/2001), invece, riveste carattere residuale, ossia essa è prevista per gli interventi che non rientrano in quelli elencati negli articoli 6, 10 e 22 del Testo Unico Edilizia; nella pratica si tratta di interventi di restauro e manutenzione straordinaria che non interessano le parti strutturali dell’edificio.
Pertanto, qualora un’opera presenti caratteri di stabilità strutturale e sia destinata a durare nel tempo, superando le soglie dimensionali che le normative locali riservano agli interventi minori o all’edilizia libera, essa esula dall’ambito applicativo della CILA.
CILA al posto del permesso: nessun limite di tempo per la demolizione
L’errore nell’individuazione del titolo abilitativo comporta delle conseguenze di grande gravità. Il ricorso ad un titolo semplificato, come la CILA o la SCIA al posto del permesso di costruire, “lo rende tamquam non esset, sicché l’attività realizzata sulla sua base non può che configurare un abuso edilizio” (Cons. Stato, Sez. II, Sent., 16/03/2026, n. 2176). Quindi l’eventuale formazione del titolo sul piano procedurale, ad esempio perché non viene esercitato il potere inibitorio nel termine di 30 giorni, non ha effetti sul piano sostanziale. Infatti bisogna distinguere tra:
- Il controllo che il Comune deve effettuare sulla completezza di una pratica entro termini stabiliti per l’adozione dei provvedimenti interdettivi, sospensivi o conformativi;
- Il potere di vigilanza del Comune che permette sempre di reprimere l’opera realizzata edificando sine titulo.
Per il Consiglio di Stato infatti (Cons. Stato, Sez. II, Sent., 25/02/2025, n. 1651) i provvedimenti comunali volti a dichiarare l’inefficacia o l’irricevibilità della CILA sono assoggettati – per analogia con la SCIA – ai limiti temporali e motivazionali previsti dall’articolo 19 della Legge n. 241/1990, nonché alle rigorose condizioni dell’autotutela di cui all’articolo 21-nonies. Tuttavia, tale barriera temporale opera solo per le irregolarità interne a interventi astrattamente riconducibili alla CILA. Quando lo strumento viene utilizzato per opere che richiedono inderogabilmente il permesso di costruire, la radicale inesistenza del titolo fa decadere ogni limite temporale. Di conseguenza, il potere di vigilanza edilizia (art. 27 D.P.R. n. 380/2001) rimane del tutto integro, legittimando l’ordine di demolizione in qualsiasi momento.