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Condominio: l’amministratore in proroga può essere revocato?

September 27, 2026

L’assemblea può deliberare la rimozione dell’amministratore in prorogatio? Chi gestisce il condominio con un mandato scaduto ha diritto al compenso?

Il codice civile stabilisce che l’amministratore, scaduto il mandato, rimane in carica solamente per «eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi» (art. 1129, ottavo comma, c.c.). Si tratta del cosiddetto “regime di prorogatio”, in base al quale al professionista a cui non sia stato rinnovato il mandato è imposto l’obbligo di non abbandonare la gestione dell’edificio fino alla sua sostituzione. In questo contesto si pone il seguente quesito: l’amministratore condominiale in proroga può essere revocato? Praticamente, si tratta di comprendere se l’assemblea possa riunirsi per togliere l’incarico all’amministratore che si trova in prorogatio, il cui mandato sia quindi già scaduto. Approfondiamo l’argomento.

Indice

Quando l’amministratore condominiale è in proroga?

L’amministratore condominiale è in proroga quando il suo mandato è scaduto ma non è stato rinnovato dall’assemblea.

Secondo il codice civile (art. 1129 c.c.), il mandato dell’amministratore ha durata annuale; alla prima scadenza si rinnova tacitamente per lo stesso periodo di tempo; solo successivamente, nel caso in cui l’assemblea non provveda alla conferma o alla sostituzione, entra in vigore il cosiddetto regime di proroga che impone all’amministratore di rimanere in carica limitatamente al compimento delle attività urgenti.

All’interno di questa categoria rientrano tutti gli adempimenti necessari a impedire la paralisi dell’edificio, per cui l’amministratore, anche se in proroga, deve comunque continuare a raccogliere le quote e a pagare le bollette del condominio.

Insomma: superato il termine di due anni, l’amministratore può essere confermato nell’incarico con un’espressa deliberazione dell’assemblea, da adottarsi a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

L’amministratore condominiale in proroga va pagato?

La legge dice che l’amministratore condominiale in proroga non ha diritto ad ulteriori compensi.

La giurisprudenza di merito (Trib. Massa, 4 agosto 2025, n. 432; Trib. Napoli, 21 maggio 2025, n. 5036; App. Campobasso, 12 luglio 2024, n. 180) ha interpretato questo inciso nel senso di escludere qualsiasi tipo di retribuzione a favore dell’amministratore in proroga, il quale quindi continua a lavorare gratuitamente per il condominio fino alla nomina di un sostituto, salvo il diritto al rimborso delle spese anticipate per conto della compagine.

La Corte di Cassazione (8 gennaio 2026, n. 424) ha invece affermato il contrario: l’amministratore in regime di proroga, conservando sostanzialmente tutte le attribuzioni necessarie alla gestione ordinaria dell’ente, ha diritto al compenso fino a che non sia sostituito.

Questa tesi si fonda sul fatto che l’amministratore, anche se in prorogatio, deve comunque occuparsi della gestione dell’edificio, per cui sarebbe ingiusto che lavori gratuitamente.

Al contrario, i sostenitori della tesi avversa ritengono che l’esclusione di ogni compenso serva a incentivare l’amministratore a convocare l’assemblea affinché i condòmini provvedano alla conferma dell’incarico o alla nomina di un sostituto, evitando così – come spesso accadeva in passato – che l’amministratore approfitti dell’inerzia assembleare per occupare l’incarico a tempo indeterminato.

L’amministratore condominiale in proroga può essere revocato?

Secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale (Trib. Roma, 19 aprile 2023, n. 2294) l’amministratore condominiale in regime di proroga non può essere revocato dall’assemblea: essendo il mandato scaduto, non c’è un incarico da revocare.

Questo non significa che l’amministratore in proroga non possa essere mandato via: l’assemblea può in ogni tempo procedere alla sua sostituzione con la nomina di un altro professionista.

Dunque, lo strumento per rimuovere l’amministratore in proroga non è la revoca – assembleare o giudiziale che sia – ma la sostituzione, cioè la nomina di un nuovo amministratore che prenda il posto di quello “precario”.

Qualora l’assemblea sia inerte o non raggiunga la maggioranza richiesta dalla legge, qualsiasi condomino può fare ricorso all’autorità giudiziaria per chiedere la nomina di un nuovo amministratore.

Non solo: anche l’amministratore uscente può rivolgersi al giudice affinché sia nominato un sostituto qualora l’assemblea non abbia già provveduto, in modo tale da non essere costretto a gestire il condominio in regime di proroga a tempo indeterminato.

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