I condòmini che sono proprietari solamente di locali con ingresso autonomo dalla strada pubblica devono ugualmente contribuire al servizio di portierato?

La ripartizione degli oneri condominiali è da sempre oggetto di discussioni in seno all’assemblea dell’edificio. La situazione è particolarmente delicata per quanto riguarda i beni e i servizi di cui alcuni proprietari non si servono in ragione dell’ubicazione dell’unità immobiliare di cui sono titolari. In questo preciso contesto si pone il seguente quesito: i negozi al pianterreno devono pagare il portiere?

Praticamente, si tratta di comprendere se i condòmini che sono proprietari solamente di locali commerciali con ingresso autonomo direttamente dalla via pubblica debbano contribuire al servizio di portierato. Cosa dicono la legge e la giurisprudenza? Come vanno divise queste spese? I negozi al pianterreno devono pagare il portiere? Approfondiamo l’argomento.

Indice

• In cosa consiste il servizio di portierato?
• Con quale maggioranza si istituisce il servizio di portierato?
• I negozi commerciali al piano terra pagano il portiere?
• I negozi commerciali al piano terra pagano le scale e l’ascensore?
• Approfondimenti

In cosa consiste il servizio di portierato?

Il servizio di portierato (o di portineria) assicura la custodia dell’edificio in cui è istituito.

Il portiere, in qualità di dipendente del condominio, si occupa di preservare l’integrità del fabbricato mediante una serie di attività, come ad esempio la vigilanza all’ingresso dell’edificio e il controllo del funzionamento dei servizi comuni (come la caldaia).

Il servizio di portierato serve quindi a garantire la sicurezza dell’edificio, evitando essenzialmente che estranei vi facciano ingresso.

Altre mansioni possono essere specificate all’interno del contratto di assunzione. Ad esempio, è possibile affidare al portiere la ricezione della posta, da smistare poi tra i diversi condòmini, oppure la pulizia delle parti comuni (androne, cortile, ecc.).

Con quale maggioranza si istituisce il servizio di portierato?

A meno che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente, per istituire il servizio di portierato occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’intero edificio (cioè 500 millesimi).

Quanto appena detto per l’istituzione del servizio di portierato vale anche nell’ipotesi inversa di soppressione dello stesso.

Trattandosi di un atto che oltrepassa l’ordinaria gestione dell’edificio, l’amministratore non può autonomamente decidere di istituire il servizio di portineria senza l’approvazione dell’assemblea.

Ciò che invece gli è consentito fare è scegliere il portiere da assumere, nell’ipotesi in cui l’assemblea gli abbia dato carta bianca.

I negozi commerciali al piano terra pagano il portiere?

Secondo la giurisprudenza (Trib. Palermo, 12 ottobre 2025, n. 3916), anche i negozi con accesso autonomo dall’esterno dell’edificio sono tenuti al pagamento delle spese per il servizio di portierato.

La ripartizione delle spese per il servizio di portierato, dunque, deve essere effettuata secondo l’ordinario criterio dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.), in quanto tali costi rientrano fra gli oneri condominiali soggetti al criterio proporzionale del valore della proprietà e, pertanto, vanno distribuiti tra tutti i proprietari, compreso il titolare di un’unità immobiliare accessibile direttamente dalla strada mediante ingresso autonomo, che è comunque soggetta alla relativa attività di custodia e di vigilanza (Cass., 25 giugno 2020, n. 12659).

In linea generale, dunque, anche le unità immobiliari adibite a esercizio commerciale devono pagare pro quota le spese condominiali di portierato; l’eventuale esenzione da queste spese per i negozi possa essere derogata solo con un regolamento condominiale avente natura contrattuale.

I negozi commerciali al piano terra pagano le scale e l’ascensore?

Quanto detto nel precedente paragrafo a proposito del servizio di portierato vale anche per le scale e l’ascensore, con la differenza che i proprietari dei negozi siti al pianterreno e dotati di ingresso autonomo dalla strada devono contribuire alle spese secondo il criterio misto dell’altezza del piano e dei millesimi.

Secondo il codice civile (art. 1124 c.c.), le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono; la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Ai fini della partecipazione alle spese, ciò che conta non è l’utilizzo effettivo dei beni o dei servizi comuni bensì solamente quello potenziale, per cui deve contribuire ai costi anche chi non si avvale concretamente del bene pur non essendogli precluso l’utilizzo.

D’altra parte, le scale e l’ascensore possono sempre essere utilizzati per raggiungere le altre parti comuni dell’edificio, come ad esempio il tetto e il lastrico solare.

Approfondimenti

Per ulteriori approfondimenti si leggano i seguenti articoli:

• il negozio al piano terra paga le spese di portone e scala?
• Spese portone in condominio: i negozi pagano?