Doppio contratto preliminare: è valido? Scopri regole, responsabilità per inadempimento e come funziona la formazione progressiva dell’accordo.

Quando si decide di acquistare un immobile, spesso ci si imbatte in una procedura scandita in diverse tappe. Si inizia firmando una proposta di acquisto, ci si impegna a sottoscrivere un successivo “compromesso” più dettagliato e, infine, si arriva al rogito notarile. Questa pratica, molto diffusa nella contrattazione immobiliare, ha sollevato per anni forti dubbi sulla sua validità legale. Ci si chiede, infatti, se abbia senso giuridico “obbligarsi a… obbligarsi” nuovamente. In passato, i giudici erano molto scettici, definendo inutile e nulla questa catena di promesse. Oggi, però, lo scenario è cambiato radicalmente grazie a un importante intervento della Corte di Cassazione a Sezioni Unite. In questo articolo spiegheremo nel dettaglio quando è valido il preliminare del preliminare, analizzando come la giurisprudenza abbia riconosciuto piena dignità alla volontà delle parti di procedere per gradi verso l’affare conclusivo. Vedremo quando questa “formazione progressiva” del contratto è tutelata dalla legge, quali interessi protegge e cosa rischia chi decide di tirarsi indietro dopo aver firmato il primo accordo, tradendo la buona fede dell’altro contraente in questa fase delicata della trattativa.

Indice

• È valido l’impegno a firmare un successivo contratto preliminare?
• Perché le parti scelgono di firmare due accordi preliminari?
• Cosa rischio se non rispetto il primo accordo firmato?
• Quali poteri ha il giudice in caso di controversia?

È valido l’impegno a firmare un successivo contratto preliminare?

Per lungo tempo, la giurisprudenza ha considerato nullo l’accordo con cui due persone si impegnavano a firmare un futuro contratto preliminare. I giudici lo ritenevano una ripetizione inutile, una “superfetazione” priva di senso logico e di tutela legale (cfr., S.U. n. 8038/2009). Tuttavia, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno rivisto completamente questo orientamento. Oggi, la stipulazione di un preliminare di preliminare è considerata un atto valido ed efficace.

Non è più considerato nullo per difetto di causa. Affinché sia valido, però, deve esistere una condizione precisa: deve essere configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, a una formazione progressiva del contratto (S.U. 6.3.2015, n. 4628).

Questo significa che i contraenti decidono di bloccare l’affare fissando alcuni punti, ma rimandano a un momento successivo la definizione completa di tutti i dettagli, differenziando i contenuti dei due accordi. Questo primo vincolo crea effetti obbligatori, ma esclude l’esecuzione in forma specifica (cioè il trasferimento forzato della proprietà) in caso di inadempimento.

Perché le parti scelgono di firmare due accordi preliminari?

La chiave di lettura utilizzata dalle Sezioni Unite per validare questi accordi è la nozione di causa concreta. Invece di fermarsi a schemi astratti, si guarda al motivo reale per cui le parti hanno agito in quel modo. Dietro la denominazione di “preliminare del preliminare” possono esserci situazioni molto diverse che delineano figure contrattuali atipiche o stadi prenegoziali avanzati.

Immaginiamo, ad esempio, che l’acquirente voglia fermare l’immobile ma abbia bisogno di tempo per verificare la regolarità urbanistica o condominiale prima di firmare il compromesso vero e proprio. In questo caso, scandire i tempi risponde a una necessità pratica e tutela un interesse reale.

La procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non è considerata negativa (Cass. 17.10.2019, n. 26484), se serve a comporre il complesso di interessi che stanno alla base dell’operazione. L’importante è che sia identificabile un’area del regolamento di interessi più ristretta nel primo accordo rispetto al secondo, giustificando così la divisione in due tempi.

Cosa rischio se non rispetto il primo accordo firmato?

Violare questo primo accordo non è privo di conseguenze. Se una delle parti si rifiuta ingiustificatamente di procedere alla stipula del successivo contratto preliminare, commette un atto contrario alla buona fede.

Secondo la Corte, questo comportamento è idoneo a fondare una responsabilità contrattuale da inadempimento. Attenzione a questo passaggio: anche se siamo in una fase preliminare, la violazione riguarda una specifica obbligazione sorta nella fase precontrattuale (l’obbligo di stipulare il secondo contratto).

Chi si tira indietro tradendo l’impegno preso dovrà risarcire il danno all’altra parte. L’obbligo di buona fede (art. 1337 c.c.), infatti, in questo stadio avanzato della trattativa, diventa molto intenso e vincolante.

Quali poteri ha il giudice in caso di controversia?

Quando nasce una lite su una compravendita immobiliare scandita in due fasi, il giudice di merito ha un compito fondamentale. Deve innanzitutto verificare la natura del primo accordo sottoscritto.

Il giudice deve controllare se quel documento costituisca già di per sé un contratto preliminare completo e valido, capace di produrre effetti ai sensi degli artt. 1351 e 2932 c.c. (incluso il potere di trasferire la proprietà con sentenza costitutiva).

In alternativa, deve accertare se si tratti di un accordo che produce soltanto effetti obbligatori, escludendo l’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento (Cass. 28.11.2019, n. 31188). Questa distinzione è fondamentale per capire se la parte lesa può ottenere forzatamente l’immobile o se deve accontentarsi del solo risarcimento del danno.