Il patrimonio immobiliare dell'Inps sembra sconfinato, ma continua a produrre risultati negativi. Nel portafoglio dell'istituto di previdenza ci sono immobili per oltre 1,7 miliardi di euro. Negli ultimi anni ci sono state delle criticità, confermate nell'ultimo rendiconto finanziario e dai rilievi della Corte dei conti: il patrimonio è in perdita, migliaia di abitazioni sono vuote, gli incassi dagli affitti diminuiscono e i mutui hanno il problema della morosità e del recupero di centinaia di milioni di euro.
Dove sono le case dell'Inps
La Corte dei conti definisce il patrimonio immobiliare da reddito dell'Inps "estremamente dimensionato ed eterogeneo". È la conseguenza, nel tempo, dell'accorpamento di enti e gestioni previdenziali differenti. Rappresentano il 68 per cento del valore complessivo e sono diversi dagli immobili "strumentali" destinati, cioè, agli uffici e alle attività dell'ente, con un valore di 757 milioni, e alle strutture sociali con 61 milioni.
Alla fine del 2025 il portafoglio immobiliare dell'Inps "da reddito" comprende 23.877 unità catastali, incluse 1.699 particelle di terreno. Le 22.178 unità edilizie valgono complessivamente 1,741 miliardi, di cui 6.902 abitazioni per 724,1 milioni e 1.649 unità commerciali per 314,8 milioni.
Il Lazio raccoglie immobili per 984,3 milioni, il 56,5 per cento del valore del portafoglio, e 12.308 delle 22.178 unità edilizie. La Lombardia ne conta 4.079. Insieme, le due regioni concentrano quasi il 74 per cento delle proprietà. Seguono Veneto con 1.075 unità, Toscana con 881, Campania con 866, Emilia-Romagna con 534 e Liguria con 492.
Cosa succede al patrimonio immobiliare
Nel 2025, il patrimonio immobiliare dell'Inps ha avuto un rendimento annuo negativo dell'1,61 per cento da 28,5 milioni di euro. La situazione è in miglioramento rispetto agli anni precedenti, ma continua a esserci una perdita nei conti: era stata di 52,16 milioni nel 2022, 36,6 milioni nel 2023 e 35,6 milioni nel 2024, mentre il rendimento netto era passato dal -2,66 al -1,93, al -1,94 e infine al -1,61 per cento. Nello stesso periodo, il valore medio lordo del portafoglio è diminuito da 1,964 a 1,776 miliardi, quasi il 10 per cento. Le spese gestionali e l'Imu sono diminuite, ma non abbastanza da rendere autosufficiente la gestione.
Nei ricavi sono inclusi anche 31,5 milioni di plusvalenze da dismissioni, cioè la differenza positiva fra il prezzo di vendita degli immobili ceduti e il loro valore contabile: contano per quasi la metà dei 65,5 milioni di entrate complessive del 2025, anche più di quanto l'istituto incassa dagli affitti. A fronte dei 34 milioni di ricavi ordinari, l'Inps sostiene 41,3 milioni di costi gestionali e 21,7 milioni di Imu. Senza le plusvalenze immobiliari, la gestione corrente avrebbe quindi prodotto nel 2025 un disavanzo di circa 29,1 milioni già prima degli ammortamenti.
Gli incassi degli affitti sono in diminuzione e scendono da 27,4 milioni nel 2024 a 25,27 milioni nel 2025, con una contrazione di circa l'8 per cento. Nel 2022 erano 34,65 milioni: in tre anni la riduzione supera il 27 per cento, un dato negativo e superiore alla perdita fatta registrare dall'intero stock di portafoglio da reddito sceso di poco meno del 10 per cento.
Gli inquilini dell'Inps morosi e le case "vuote"
Nell'ultima analisi sui conti Inps, la Corte dei conti aveva dedicato particolare attenzione ai canoni non riscossi. Per il 2024 riferisce l’invio di oltre 14mila diffide di pagamento e l'avvio di più di 430 azioni giudiziarie per il recupero dei crediti e, nei casi previsti, per il rilascio degli immobili.
La morosità è in diminuzione, ma continua ad avere un livello elevato rispetto a quanto si riscuote dagli affitti: siamo passati dai 140,94 milioni alla fine del 2023 ai 127,1 milioni al 30 giugno 2025. E il recupero dei crediti procede a rilento: fra il 2020 e il 2024 le azioni di recupero hanno prodotto 18,6 milioni di euro, di cui solo 2,5 nel 2024.
C'è poi il fenomeno delle case "vuote": più di metà delle unità catastali Inps censite risulta infatti "libera". Non sono chiari i motivi, ma dai documenti 12.811 unità non sono messe a reddito. Tra queste ci sono 2.137 abitazioni, 1.133 locali commerciali e 629 uffici.
Quelli che non pagano il mutuo: mancano 302,6 milioni
C'è poi la morosità sui mutui concessi dall'istituto. Nel 2025 sono state presentate 7.008 domande e nel 2026 le richieste hanno superato rapidamente il 90 per cento delle risorse programmate. Il portafoglio dei mutui valeva 2,5 miliardi a fine 2024. Ma, sul tema, la Corte dei conti aveva richiamato "l'elevata morosità dei mutui ipotecari". I numeri sono però fermi al 31 ottobre 2022: a quella data le esposizioni ammontavano a 302,6 milioni di euro. I magistrati contabili hanno sollecitato l'Inps ad adottare procedure di recupero adeguate.
Anche perché un audit interno del 2022 aveva riscontrato che nel 70 per cento dei fascicoli del campione non risultava avviata l'esecuzione a un anno dal mancato pagamento della seconda rata. Nella stessa percentuale dei casi esaminati erano emersi pagamenti non contabilizzati oppure somme recuperate attribuite in modo errato alle posizioni debitorie.
La stessa Corte dei conti aveva identificato delle cause all'origine delle criticità: esecuzioni immobiliari complesse e lente, migrazioni delle posizioni dall'ex Inpdap con problemi di integrazione nella gestione. Nell'ultima relazione di verifica, Il consiglio interno di vigilanza Inps scriveva che "permangono profili di criticità" chiedendo di rafforzare prevenzione, monitoraggio e recupero.
Chi può accedere a un mutuo Inps
Il numero dei mutui sottoscritti è in aumento. Dall'1 aprile possono chiedere il mutuo Inps i dipendenti pubblici a tempo indeterminato e i pensionati iscritti da almeno un anno alla Gestione unitaria. Può finanziare l'acquisto o la costruzione della prima e unica casa, lavori di manutenzione e ristrutturazione, box o posto auto, studi universitari e surroga di un finanziamento esistente.
Il tetto è di 300mila euro per acquisto o costruzione, per i lavori arriva al 40 per cento del valore dell'immobile e comunque non oltre 150mila euro, per box e posto auto è di 75mila euro, mentre per lo studio è di 100mila euro. Il finanziamento non può superare il valore di perizia o il prezzo di acquisto ed è garantito da un'ipoteca di primo grado pari al doppio del capitale erogato.
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Le durate ordinarie vanno da 10 a 30 anni, con il limite di 80 anni dato dalla somma tra l'età del richiedente e la durata, con il mutuo per studio che non può superare 15 anni. In generale, le spese amministrative sono pari allo 0,50 per cento.
I tassi fissi variano dal 2,05 al 2,41 per cento in base alla durata e al rapporto tra finanziamento e valore dell'immobile. Per il variabile, il simulatore ufficiale consultato il 5 agosto 2026 indicava un Tan del 3,740 per cento. La Gestione unitaria è alimentata dai contributi degli iscritti, dunque il fondo non grava sulla fiscalità generale. Il fondo trasferisce peraltro allo Stato una quota dei proventi da interessi sulle prestazioni creditizie: il preventivo 2026 stima 54,8 milioni.
Come l'Inps vuole passare all'incasso
Il modo più "semplice" per l'Inps di incassare resta la vendita degli immobili o il loro passaggio all'interno di fondi. Al 31 ottobre 2025 erano stati effettuati dieci apporti al fondo i3-Inps, comprendenti 131 immobili e 2.597 unità per un valore di circa 485 milioni. Altri sei complessi, del valore di 22,4 milioni, erano stati conferiti al fondo i3-Silver.
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Il Consiglio di indirizzo e vigilanza rileva tuttavia che il processo "ha subito un progressivo rallentamento". Le ragioni indicate sono le caratteristiche del portafoglio residuo e le difficoltà incontrate nelle attività di due diligence, cioè nelle verifiche catastali, urbanistiche, tecniche e amministrative necessarie prima della vendita o del conferimento.
Il piano 2026-2028 ha di conseguenza adottato obiettivi più prudenti: conferimenti ai fondi per 300 milioni l'anno, vendite dirette per 80 milioni nel 2026 e 70 milioni nel 2027 e nel 2028 oltre a cessioni di quote dei fondi per 50 milioni nel 2026 e 20 milioni nei due anni successivi.
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