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Riserva del costruttore su una proprietà in condominio: le regole per il rogito

September 10, 2026

Il costruttore che vuole mantenere la proprietà di parti comuni come cortili o lastrici solari deve scriverlo nel primo atto di compravendita del condominio.

Nel momento esatto in cui un palazzo passa da un unico proprietario a una pluralità di soggetti, scattano regole ferree sull’assegnazione degli spazi condivisi. La regola generale per la nascita del condominioimpone che il costruttore, qualora desideri mantenere per sé la proprietà esclusiva di aree specifiche come il lastrico solare, i cortili o porzioni della facciata, debba inserire una clausola di riserva esplicita all’interno del cosiddetto rogito d’apertura. Non è assolutamente sufficiente affidarsi a pattuizioni successive o al solo regolamento di condominio, per quanto approvato da tutti gli acquirenti. Il primo contratto di compravenditasiglato con un cittadino segna un punto di non ritorno giuridico: senza una chiara specificazione notarile in quell’istante formale, le aree strutturali elencate nell’articolo 1117 del Codice civile cadono irrimediabilmente nella comunione di tutti i residenti e sfuggono per sempre al patrimonio della società venditrice.

Indice

Lo spartiacque del primo atto di vendita

Fino a quando un intero complesso immobiliare rimane nelle mani di un unico imprenditore, l’edificio può essere gestito, modificato e conformato nella più totale libertà. Lo scenario cambia drasticamente alla stipula del primo atto traslativo. Il condominio prende vita in modo del tutto automatico nel momento stesso in cui il realizzatore dell’opera aliena la prima unità immobiliare al primo compratore. Questo passaggio sancisce la creazione immediata delle proprietà condivise e del relativo utilizzo comune. Di conseguenza, il primo contratto notarile non si limita a trasferire le chiavi di un singolo appartamento, ma imprime un assetto reale e definitivo all’intera struttura edilizia. Il Consiglio nazionale del notariato, attraverso il recente studio numero 24-2026/C, ha fatto luce su questa dinamica immobiliare, chiarendo in modo netto i diritti e gli oneri in capo a chi edifica per impedire futuri contenziosi.

Il criterio legale e l’articolo 1117 del Codice civile

La giurisprudenza e la prassi notarile convergono su una lettura rigorosa delle norme codicistiche. L’articolo 1117 non si limita a introdurre una blanda presunzione di comunione tra i residenti, ma stabilisce un vero e proprio criterio legale di attribuzione della titolarità immobiliare. Beni strutturali e aree pertinenziali come il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, i tetti, nonché le scale, i cortili, le facciate e gli impianti comuni, appartengono per legge ai proprietari delle singole unità abitative, a meno che non risulti inequivocabilmente il contrario dal titolo originario. L’elenco fornito dal legislatore si presenta peraltro aperto: rientrano nella comproprietà anche elementi non espressamente citati nel testo della legge, purché assolvano alla medesima funzione collettiva. Restano logicamente escluse dall’applicazione di questa norma di tutela soltanto quelle entità che, per le loro intrinseche caratteristiche strutturali, appaiono oggettivamente destinate al servizio esclusivo di un unico alloggio.

L’inefficacia del regolamento condominiale

Una prassi errata, ma storicamente diffusa nel settore del real estate, consiste nel tentare di riservare spazi comuni attraverso la stesura del regolamento dello stabile. Lo studio redatto dal notariato smonta questa convinzione con grande precisione tecnica. Se il costruttore ha l’obiettivo di trattenere l’uso di una porzione della facciata per installare pannelli e cartellonistica pubblicitaria, oppure desidera mantenere il controllo del tetto piano, la via regolamentare si rivela del tutto inefficace. Anche in presenza di un documento di natura contrattuale, ossia approvato e sottoscritto all’unanimità da tutti i condòmini, tale strumento non possiede la forza giuridica per superare il dettato normativo. Il regolamento non rappresenta mai quel “titolo idoneo” richiesto dal legislatore per derogare alla comunione forzosa. Esso può unicamente riprodurre, richiamare o coordinare una disciplina già stabilita altrove, ma non ha alcun potere sostitutivo rispetto alla clausola originaria di cessione. Se l’imprenditore non si riserva espressamente il bene nel primo trasferimento, la porzione contesa entra nella sfera dei comproprietari.

Le prassi redazionali e le planimetrie catastali

La clausola di riserva inserita nel primo rogito d’apertura costituisce l’unico strumento formale per individuare con esattezza il patrimonio che l’imprenditore edile sceglie di trattenere. Dal punto di vista della redazione materiale del contratto, gli esperti del diritto suggeriscono l’adozione di specifiche accortezze professionali:

Le regole per la trascrizione e la pubblicità immobiliare

L’ultimo tassello dell’operazione riguarda la corretta esecuzione della pubblicità nei registri immobiliari statali. Quando il costruttore trattiene semplicemente la proprietà esclusiva di un’area, la legge non impone l’esecuzione di una trascrizione autonoma mossa contro l’acquirente e a favore dell’alienante. Risulta pienamente sufficiente provvedere alla normale trascrizione del contratto di compravendita che ospita la clausola di deroga, avendo però cura di segnalare la peculiarità all’interno del “quadro D” della nota formale. La prospettiva muta in modo radicale in un’ipotesi molto differente: se chi vende non scorpora il diritto di proprietà, ma si attribuisce unicamente la titolarità di un diritto reale minore su un bene che resta destinato alla comunione, la burocrazia si irrigidisce. In quest’ultimo e specifico caso, l’ordinamento esige una trascrizione mirata e indipendente, in rigorosa ottemperanza a quanto prescritto dall’articolo 2643, numero 4, del Codice civile.