Differenza tra pertinenza urbanistica e pertinenza civilistica, volume autonomo in aderenza, incidenza sul carico urbanistico, necessità del permesso di costruire e legittimità dell’ordine di demolizione: cosa ha stabilito il TAR Lazio con una recente sentenza.

È una situazione molto comune: si costruisce un locale in più accanto alla casa esistente — magari un piccolo ambiente con angolo cottura e bagno, o una tettoia per l’auto — addossandolo al fabbricato principale. Molti ritengono che, trattandosi di un’opera accessoria all’abitazione, possa essere considerata una semplice pertinenza e quindi non necessiti del permesso di costruire. L’idea è che, se il nuovo locale “serve” la casa principale, sia sufficiente una comunicazione al Comune o addirittura nessun titolo edilizio.

La realtà giuridica è ben diversa. Un edificio autonomo — con ingresso indipendente, servizi igienici propri e destinazione abitativa — non è una pertinenza, anche se è fisicamente addossato a un’altra struttura. E senza permesso di costruire, il Comune può legittimamente ordinarne la demolizione. Lo ha confermato il TAR Lazio con la sentenza n. 2056/2026, rigettando il ricorso di un privato contro l’ordinanza di demolizione del Comune di Zagarolo. Vediamo quando una costruzione addossata alla casa può essere considerata pertinenza e quando invece richiede il permesso di costruire.

Indice

• Cosa era stato costruito nel caso deciso dal TAR?
• Cosa si intende per pertinenza in ambito urbanistico?
• Perché la costruzione in aderenza non è stata considerata pertinenza?
• Serviva il permesso di costruire?
• L’ordine di demolizione era legittimo?
• Come distinguere una vera pertinenza da una costruzione che richiede il permesso?
• In sintesi

Cosa era stato costruito nel caso deciso dal TAR?

Il caso riguardava un corpo di fabbrica in muratura realizzato in aderenza a un fabbricato esistente, in una zona di recupero del piano regolatore generale del Comune di Zagarolo, gravata da vincolo sismico. La costruzione misurava circa 10,80 per 3,20 metri, con un’altezza media di 3,20 metri, per una superficie di circa 30 metri quadri. Era destinata ad uso abitativo e disponeva di un ingresso indipendente, un ambiente unico con salone e angolo cottura, un servizio igienico completo di impianti e rifiniture. A questo si aggiungeva una struttura esterna in legno adibita a ricovero per automobili.

Nel marzo 2024 il Comune aveva emanato un’ordinanza di demolizione, contestando la natura abusiva delle opere perché realizzate senza permesso di costruire. Il proprietario aveva impugnato l’ordinanza sostenendo che la costruzione avesse natura pertinenziale rispetto all’edificio principale e che quindi non necessitasse di un titolo edilizio.

Cosa si intende per pertinenza in ambito urbanistico?

Il TAR Lazio ha chiarito un punto fondamentale: il concetto di pertinenza in campo urbanistico-edilizio ha un significato molto più ristretto rispetto alla definizione civilistica dell’art. 817 del Codice Civile.

Nel diritto civile, è pertinenza qualsiasi cosa destinata in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra cosa. La definizione è ampia e comprende beni anche di dimensioni rilevanti, purché esista un rapporto funzionale con la cosa principale.

In ambito urbanistico, invece, la giurisprudenza — come ha ricordato il TAR nella sentenza n. 2056/2026 — considera pertinenze solo le opere che soddisfano contemporaneamente due requisiti: devono essere prive di autonoma destinazione, esaurendo la loro funzione nel rapporto con l’edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico; e devono avere dimensioni ridotte e modeste rispetto alla costruzione principale, senza alterare in modo significativo l’assetto del territorio.

Se anche uno solo di questi requisiti manca — perché l’opera ha una destinazione d’uso propria, oppure perché le sue dimensioni sono tali da creare nuova cubatura e modificare lo stato dei luoghi — non si tratta di pertinenza, indipendentemente dal vincolo di servizio o di ornamento con l’edificio principale.

Perché la costruzione in aderenza non è stata considerata pertinenza?

Il TAR ha applicato questi principi al caso concreto e ha concluso che alle opere contestate non poteva in alcun modo essere attribuita natura pertinenziale.

Le ragioni sono evidenti. La costruzione rappresentava un significativo volume residenziale di circa 30 metri quadri, dotato di servizi igienici propri, completo di impianti e rifiniture, con accesso indipendente e destinato a civile abitazione. Non era un locale di servizio privo di autonomia funzionale, ma un’unità abitativa a sé stante — con tutto ciò che ne consegue in termini di carico urbanistico.

A questo si aggiungeva la struttura in legno per il ricovero delle automobili, anch’essa di dimensioni non irrilevanti. L’insieme delle opere aveva comportato la creazione di nuova cubatura e superficie ad uso abitativo, determinando una permanente e consistente trasformazione dello stato dei luoghi.

Serviva il permesso di costruire?

Sì, senza alcun dubbio. Il TAR ha confermato che le opere avrebbero necessitato di un permesso di costruire, trattandosi della creazione di nuovi volumi e nuova superficie utile che incidevano sul carico urbanistico della zona. La circostanza che la costruzione fosse stata realizzata in aderenza all’edificio esistente — cioè fisicamente addossata ad esso — non cambiava la sostanza: un volume autonomo, con destinazione abitativa propria e caratteristiche indipendenti, non può essere qualificato come pertinenza e non può sfuggire all’obbligo del titolo edilizio.

Il fatto che la zona fosse classificata come zona di recupero dal piano regolatore e fosse gravata da vincolo sismico rendeva la situazione ancora più delicata, ma il principio vale in termini generali: qualsiasi costruzione che crei nuova cubatura e modifichi in modo significativo l’assetto del territorio richiede il permesso di costruire, a prescindere dalla sua vicinanza fisica a un edificio preesistente.

L’ordine di demolizione era legittimo?

Sì. Il TAR ha ritenuto del tutto legittima l’ingiunzione demolitoria emanata dal Comune di Zagarolo. L’assenza del permesso di costruire per opere che lo richiedevano necessariamente rende automaticamente legittimo l’ordine di demolizione, senza che l’amministrazione debba fornire particolari motivazioni aggiuntive.

Il ricorso del privato è stato rigettato e le spese di lite sono state compensate tra le parti.

Come distinguere una vera pertinenza da una costruzione che richiede il permesso?

La giurisprudenza offre criteri abbastanza chiari. Una vera pertinenza urbanistica è, ad esempio, un piccolo ripostiglio per attrezzi, una legnaia di dimensioni modeste, un locale tecnico per caldaia o contatori — opere che non hanno alcuna autonomia funzionale, che non possono essere destinate a un uso indipendente e le cui dimensioni sono minime rispetto all’edificio principale.

Non è pertinenza, invece, una costruzione che abbia una propria destinazione d’uso — residenziale, commerciale o di altro tipo — dotata di servizi propri, di accesso indipendente, di dimensioni tali da creare un volume significativo. Poco importa che sia addossata, collegata o addirittura comunicante con l’edificio principale: se ha autonomia funzionale e incide sul carico urbanistico, serve il permesso di costruire.

In sintesi

Un edificio autonomo costruito in aderenza a una casa esistente non è una pertinenza e richiede il permesso di costruire. Il TAR Lazio, con la sentenza n. 2056/2026, ha confermato che il concetto di pertinenza in ambito urbanistico è molto più ristretto di quello civilistico: sono pertinenze solo le opere prive di autonoma destinazione, che non incidono sul carico urbanistico e che hanno dimensioni ridotte e modeste rispetto all’edificio principale. Una costruzione di 30 metri quadri con ingresso indipendente, servizi igienici, impianti e destinazione abitativa non soddisfa nessuno di questi requisiti, indipendentemente dal fatto di essere addossata al fabbricato preesistente. L’assenza del permesso di costruire rende legittimo l’ordine di demolizione da parte del Comune.