Per le imposte dirette l’usufrutto si calcola sul costo storico. L’importo deriva dalla differenza tra piena e nuda proprietà.

L’individuazione del corretto valore fiscale dell’usufrutto aziendale richiede l’applicazione di criteri rigidi che impediscono qualsiasi confusione con i parametri stabiliti per altre tasse. La Corte di Cassazione, mediante l’ordinanza n. 19776/2026, interviene per definire la corretta misurazione del costo storico di questo diritto quando entra nei bilanci delle imprese. La pronuncia chiarisce che la determinazione della base imponibile e delle relative quote deducibili si fonda esclusivamente sul corrispettivo effettivamente negoziato e pagato dalle parti, escludendo qualsiasi automatismo con i valori di mercato calcolati per l’imposta di registro.

Indice

• La differenza tra le imposte e le vecchie regole
• Regole contabili per la deducibilità degli ammortamenti
• Il principio stabilito dalla Suprema Corte
• Un esempio pratico di calcolo aziendale

La differenza tra le imposte e le vecchie regole

Il sistema tributario italiano adotta logiche profondamente diverse a seconda del tributo preso in esame. Quando gli uffici finanziari applicano l’imposta di registro sui trasferimenti immobiliari, il valore dell’usufrutto si calcola ricorrendo a parametri legali prestabiliti (articoli 46 e 48 del Testo Unico dell’Imposta di Registro, d.P.R. n. 131/1986), che distinguono in modo netto tra diritti a tempo determinato e diritti vitalizi basati sull’età del beneficiario. La situazione cambia radicalmente quando l’operazione economica riguarda il reddito d’impresa e la determinazione delle plusvalenze o delle quote deducibili.

In ambito di imposte dirette, la base fiscalmente rilevante coincide con il corrispettivo reale pattuito nel contratto. Questa autonomia dei criteri trova una conferma esplicita nell’articolo 5, comma 3, del d.lgs. n. 147/2015. Tale norma, dotata di natura interpretativa e quindi di efficacia retroattiva, stabilisce che la presenza di un corrispettivo maggiore non si presume mai in via automatica soltanto perché l’amministrazione finanziaria ha accertato un valore superiore ai fini del registro. Il prezzo storico pagato rappresenta l’unico dato di partenza per costruire il corretto valore fiscale del cespite.

Regole contabili per la deducibilità degli ammortamenti

La quantificazione delle quote di ammortamento deducibili dal reddito d’impresa segue binari normativi rigorosi. Sul piano civilistico, l’ammortamento risponde all’esigenza di ripartire il costo di un bene lungo la sua vita utile, in piena coerenza con l’articolo 2426, comma 1, n. 2, del Codice civile. Per quanto riguarda la fiscalità Ires, il calcolo si effettua sul costo di acquisto originario, integrato dagli oneri accessori di diretta imputazione, ai sensi degli articoli 102 e 110 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (d.P.R. n. 917/1986).

La normativa specifica per i diritti di godimento temporaneo prevede che l’ammortamento si calcoli in misura corrispondente alla durata di utilizzazione stabilita nel contratto, come dispone l’articolo 103, comma 2, del Tuir. Di conseguenza, le imprese non possono utilizzare il valore catastale o quello calcolato per il registro per abbattere il reddito imponibile, poiché tali grandezze rispondono a finalità estranee alla determinazione del costo storico realmente sostenuto.

Il principio stabilito dalla Suprema Corte

La recente ordinanza n. 19776/2026 della Suprema Corte analizza una fattispecie complessa in cui una società cede la nuda proprietà di un immobile e mantiene la disponibilità materiale del bene costituendo a proprio favore un usufrutto a tempo determinato. La disputa nasce dalla determinazione del costo fiscalmente riconosciuto di questo nuovo diritto di godimento trattenuto dall’impresa.

I giudici di legittimità confermano la correttezza dell’operato della società, la quale calcola il valore dell’usufrutto sottraendo dal prezzo originariamente pagato per comprare la piena proprietà dell’immobile il minor importo ricevuto per la cessione della sola nuda proprietà. Questa differenza rappresenta esattamente il costo economico rimasto a carico dell’ente societario. La Corte riconosce quindi la piena legittimità della deduzione delle quote di ammortamento calcolate su tale residuo, suddiviso in parti uguali per ogni esercizio in proporzione alla durata temporale stabilita nell’accordo negoziale.

Un esempio pratico di calcolo aziendale

Per comprendere l’applicazione pratica del principio giurisprudenziale, immaginiamo una società immobiliare che acquista la piena proprietà di un ufficio commerciale versando un corrispettivo complessivo pari a cinquecentomila euro. Successivamente, la stessa azienda decide di monetizzare parte del valore e vende la nuda proprietà del medesimo ufficio a un investitore terzo per un prezzo di trecentomila euro, riservandosi un usufrutto della durata di dieci anni.

Per determinare il costo fiscale dell’usufrutto iscrivibile a bilancio, l’impresa non applica le tabelle dell’imposta di registro, ma esegue una semplice operazione aritmetica basata sui valori storici della transazione. Sottraendo i trecentomila euro incassati per la nuda proprietà dai cinquecentomila euro originariamente spesi, si ottiene un costo residuo dell’usufrutto pari a duecentomila euro. Tale importo viene ammortizzato fiscalmente deducendo ventimila euro all’anno per ciascuno dei dieci anni di durata del diritto, nel pieno rispetto dei criteri ribaditi dalla giurisprudenza di legittimità.