La riforma del 2012 ha cambiato le regole su assemblea e debiti. Scopri come si dividono i costi e come funziona la responsabilità solidale verso il condominio.

La vita in condominio diventa più complessa quando un appartamento non è abitato dal proprietario ma da un usufruttuario. Spesso si crea confusione su chi debba ricevere la busta con l’avviso di riunione o su chi debba mettere mano al portafoglio per saldare le rate scadute. La legge di riforma del condominio (legge 220/2012) ha introdotto innovazioni significative per chiarire questi rapporti. Oggi è stabilito che sia l’usufruttuario che il nudo proprietario sono condòmini a tutti gli effetti. Questo status comporta diritti e doveri precisi che l’amministratore deve rispettare rigorosamente. Ebbene, in caso di usufrutto in condominio, chi vota e chi paga le spese? Bisogna farsi questa domanda se si vuole evitare che le delibere vengano annullate o che nascano litigi sui pagamenti. Le nuove norme impongono la convocazione di entrambi i soggetti e introducono un meccanismo di garanzia molto forte per la cassa comune. In questo articolo spieghiamo con linguaggio semplice e diretto le regole sulla partecipazione all’assemblea, la corretta divisione dei costi e la responsabilità solidale verso i terzi.

Indice

• Chi deve essere convocato all’assemblea di condominio?
• Su quali argomenti può votare l’usufruttuario?
• Il nudo proprietario può votare al posto dell’usufruttuario?
• Cosa succede se il proprietario non paga i lavori urgenti?
• Come devono essere divise le spese nel bilancio?
• Chi rischia se le spese condominiali non vengono pagate?

Chi deve essere convocato all’assemblea di condominio?

La prima regola da memorizzare riguarda l’invio dell’avviso di convocazione. La legge è molto severa: l’assemblea non può prendere decisioni se non si ha la prova che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente chiamati (articolo 1136 Codice civile). Tra gli aventi diritto rientrano a pieno titolo sia l’usufruttuario che il nudo proprietario.

Entrambi devono concorrere alla formazione della volontà del condominio. Qui c’è una grande differenza rispetto a quanto accade con gli inquilini in affitto. Nel caso della locazione, l’amministratore convoca solo il proprietario, il quale ha poi l’onere di informare l’inquilino. Nel caso dell’usufrutto, invece, è l’amministratoreche ha l’obbligo giuridico di convocare direttamente sia l’usufruttuario che il nudo proprietario. Se sbaglia a inviare l’avviso a uno dei due, a seconda dell’argomento all’ordine del giorno, le decisioni prese possono essere annullate.

Su quali argomenti può votare l’usufruttuario?

Il diritto di voto non è uguale per tutti, ma dipende dal tipo di argomento che si discute. L’usufruttuario ha il diritto di partecipare e votare per tutto ciò che riguarda l’ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni.

Per fare degli esempi pratici, l’usufruttuario vota quando si parla di:

• riscaldamento;
• pulizia delle scale;
• piccole riparazioni dell’ascensore;
• nomina dell’amministratore e determinazione del suo compenso.

Al nudo proprietario, invece, spettano tutte le decisioni che riguardano le opere più importanti, come le innovazioni, le ricostruzioni e le manutenzioni straordinarie delle parti comuni dell’edificio. Se bisogna modificare le tabelle millesimali, è necessaria la presenza del nudo proprietario. Ognuno vota per la sua parte e in assoluta autonomia.

Il nudo proprietario può votare al posto dell’usufruttuario?

Nessuno dei due soggetti può sostituirsi all’altro automaticamente. L’usufruttuario non può votare sulle manutenzioni straordinarie e il nudo proprietario non può decidere sulle spese ordinarie. Ognuno è titolare di un diritto autonomo.

La sostituzione è possibile solo in un caso: se c’è una delega specifica conferita regolarmente. Senza questo documento scritto, il nudo proprietario non può esprimere la volontà dell’usufruttuario e viceversa. L’assemblea di condominio non ha il potere di cambiare queste regole: non può decidere, per esempio, che le spese a carico dell’usufruttuario vengano votate dal proprietario. Le norme sulla ripartizione dei poteri sono inderogabili e opponibili al condominio.

Cosa succede se il proprietario non paga i lavori urgenti?

Esiste un’eccezione importante al diritto di voto separato. La legge (articolo 67 disposizioni attuative Codice civile) prevede che il diritto di voto spetti comunque all’usufruttuario se il nudo proprietario si rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza motivo.

Se il proprietario non interviene per opere necessarie (articolo 1006 Codice civile), l’usufruttuario ha la facoltà di farle eseguire a proprie spese. In questo caso, egli acquisisce il diritto di voto in assemblea al posto del nudo proprietario per quelle specifiche opere. Lo stesso vale per le migliorie e le addizioni (articoli 985 e 986 Codice civile). È fondamentale, però, dare comunicazione di questa situazione all’amministratore, affinché sappia a chi inviare correttamente la convocazione.

Come devono essere divise le spese nel bilancio?

La divisione delle spese non è solo un fatto privato tra le parti, ma riguarda direttamente la contabilità del palazzo. Il condominio è tenuto a rispettare la distinzione tra spese a carico del proprietario e spese a carico dell’usufruttuario anche quando approva i bilanci.

La delibera che approva il preventivo o il consuntivo deve distinguere analiticamente le voci di spesa:

• quelle occorrenti per l’uso (a carico dell’usufruttuario);
• quelle occorrenti per la conservazione (a carico del proprietario).

Solo facendo questa distinzione è possibile ripartire i costi secondo i criteri di legge (articoli 1004 e 1005 Codice civile) con una semplice operazione contabile. Se il bilancio non rispetta questa divisione, la delibera può essere invalida. L’usufruttuario paga per la custodia e la manutenzione ordinaria (lavori di modesta entità), mentre il nudo proprietario paga per le sostituzioni strutturali e le opere imprevedibili.

Chi rischia se le spese condominiali non vengono pagate?

La vera novità della riforma del 2012 riguarda il recupero dei crediti. Nel rapporto interno tra le parti ognuno paga la sua quota, ma verso il condominio le cose cambiano. La legge ha introdotto la solidarietà tra usufruttuario e nudo proprietario (articolo 67 disposizioni attuative Codice civile, ultimo comma).

Questo significa che, agli occhi del condominio, entrambi sono responsabili per l’intero debito. L’amministratore è legittimato a chiedere il pagamento dell’intera somma dovuta per l’appartamento indifferentemente all’uno o all’altro. Se l’usufruttuario non paga le spese ordinarie, il condominio può chiedere quei soldi al nudo proprietario, e viceversa. Questa norma serve a mettere al sicuro la cassa condominiale, garantendo che ci sia sempre un soggetto solvibile a cui rivolgersi per incassare le quote.